Конституционный суд России наложил запрет на приравнивание краткосрочного найма жилых помещений к гостиничной деятельности, предложил внести изменения в законодательство для определения порядка предоставления жилой недвижимости в краткосрочную аренду.
В постановлении Конституционного суда РФ сказано, что предоставление частного жилья внаем посуточно не может быть приравнено к гостиничному бизнесу без всесторонней оценки совокупности обстоятельств, которые связаны с арендой конкретного объекта недвижимости. По результатам рассмотрения заявления жителя Пскова, лишившегося возможности сдавать свое жилье внаем посуточно, КС предписал пересмотреть решения, принятые судебными органами ранее.
В постановлении КС сказано:
«Владелец жилой недвижимости имеет право сдавать ее для проживания физическим лицам по договору съема на срок не больше 5 лет. Ограничений относительно минимального срока действия данного договора в существующем законодательстве не предусмотрено».
В сообщении от суда подчеркнуто, что в ч. 3 статьи 17 ЖК РФ, которая запрещает гостиничную деятельность в жилых комнатах, не предусмотрен запрет на их сдачу внаем на основании исключительно формальных признаков предоставления услуг гостиницы.
Позиция суда, обозначенная в его отчете, гласит:
«Суд обязан установить, на самом ли деле краткосрочная аренда конкретного объекта жилой недвижимости причиняет неудобства для других жильцов МКД, значительно превосходящие те, которые появляются при его обычном использовании, или явно усиливает интенсивность эксплуатации МОП в доме вплоть до уровня, характерного для гостиничного бизнеса».
По словам О. Плешановой, возглавляющей аналитический отдел юридической компании «Инфралекс», на сегодняшний день решение споров о разграничении краткосрочной аренды жилой недвижимости, предоставления услуг гостиницы является прерогативой судебных органов, которые проводят оценку конкретной ситуации и рассматривают аргументы всех сторон. Главных факторов несколько – доставление ощутимых неудобств жильцам многоэтажного дома и чрезмерность нагрузки на МОП. КС рекомендовал судам использовать следующие критерии:
• Признаками гостиничной деятельности являются обустройство жилья для проживания значительного количества людей, его предоставление не для проживания на срок менее суток, сдача в краткосрочную аренду одним владельцем одновременно нескольких квартир, расположенных в одной многоэтажке.
• Посуточное предоставление жилья внаем, реклама, предоставление помощи с транспортными средствами, присутствие владельца или его представителя при въезде (выселении) постояльцев сами по себе не служат признаками ведения бизнеса.
Суд выдал заключение, что в российском законодательстве присутствует определенная правовая лакуна, и призвал федерального законодателя приложить усилия для урегулирования вопросов краткосрочной аренды жилых пространств в МКД с соблюдением интересов всех сторон.
Предыстория
Бизнесмен предлагал в посуточный съем свое жилье, расположенное в центральной части Пскова. Он подписывал договоры с арендаторами и выплачивал налоги в бюджет. Против такого использования недвижимости, которая не переоформлялась в коммерческую и не имеет отдельно оборудованного входа, выступили соседи по МКД.
Псковский гор. суд в 2020 г. рассмотрел иск соседей, недовольных шумом и другими неудобствами, и решил удовлетворить их жалобу, запретив владельцу использовать жилье в данных целях. Основанием для вынесения такого решения послужило признание предоставляемых владельцем жилой недвижимости услуг гостиничной деятельностью.
Данное решение было обжаловано в Псковском обл. суде, который отказывал в удовлетворении иска. Он обосновал это тем, что кратковременное проживание постояльцев в жилье не ставит жизни и безопасность постоянных жильцов дома под угрозу. Затем кассационная инстанция выразила несогласие с этим заключением и отправил дело на апелляцию. По результатам повторного рассмотрения иска решение первой инстанции было оставлено в силе, т. е. сдача жилья внаем посуточно была сочтена ведением гостиничной деятельности.
Бизнесмен подал заявление в главный суд, однако этот орган отказался от его рассмотрения. Тогда он обратился с иском в КС РФ.
Краткосрочная сдача жилых пространств для съема не равносильна ведению гостиничного бизнеса
«В своем постановлении КС сделал замечание, что конституционность статьи ЖК России, не допускающей ведение гостиничного бизнеса в жилых домах, не подлежит сомнениям. То есть поводом для обжалования стал не этот запрет, а способы различения гостиничной деятельности и сдачи жилой недвижимости внаем на малый срок, – сказала О. Плешанова.
Суд сделал упор не на формальностях ведения гостиничного бизнес-направления, которые могут иметь много общего со сдачей жилой недвижимости внаем, а на соблюдении конституционных прав жильцов МКД, интенсивности эксплуатации МОП, выполнении правил противопожарной безопасности и учете санитарных требований. При этом суд отметил, что даже в ходе сдачи жилья внаем на сутки число гостей в нем не должно превышать норматив, установленный в соответствии с площадью жилья.
По словам специалиста, КС руководствовался тем, что краткосрочная аренда жилых помещений представляет собой нечто среднее между сдачей жилья внаем на продолжительный срок и ведением гостиничной деятельности. Арендаторы, снявшие жилье не долгий срок, обычно не отличаются от простых жильцов МКД и не создают чрезмерной нагрузки. А предназначение запрета на ведение гостиничного бизнес-направления заключается в обеспечении защиты жильцов МКД именно от значительного дискомфорта, выходящего за обычные рамки при проживании в многоэтажном доме.
«При нормальном (соответствующем классическому проживанию в жилье определенной площади) числе квартиросъемщиков и при их приемлемом поведении (нарушение стандартов которого предусматривает несение ответственности) степень влияния на инфраструктуру МОП может и не иметь радикальных отличий от воздействия на нее постоянных жильцов. К тому же постоянные жильцы имеют право, к примеру, пользоваться сервисами доставки еды, продуктов и непродовольственной продукции, создавая аналогичный эффект пребывания посторонних в местах совместного пользования», – сказано в итоговом отчете суда.
Вынося решение, КС стремился обеспечить защиту прав жильцов МКЖ и прав владельцев квартир получать доход от их сдачи внаем. В решении указано, что в курортных населенных пунктах кратковременная сдача жилых пространств в аренду может служить для его владельцев единственным источником средств к существованию, а приезжие имеют возможность выбирать подходящие для себя варианты проживания, говорит Плешанова. Руководствуясь данными соображениями, КС признал возможной допустимой краткосрочную аренду жилой недвижимости, даже если она имеет некоторые признаки ведения гостиничного бизнеса.
В то же время КС признает недопустимость использования законного права сдавать жилую недвижимость в краткосрочную аренду для прикрытия деятельности в гостиничном бизнес-направлении. Для ведения такого бизнеса следует переоформить жилую недвижимость в коммерческую, оборудовать отдельный вход с улицы и дополнительную шумоизоляцию, обеспечить соблюдение требований пожаробезопасности и пр.
Сдача жилой недвижимости внаем на короткий срок – главный конкурент гостиничной деятельности
По информации от аналитиков «Авито Недвижимость», количество сдаваемых внаем посуточно квартир в марте нынешнего года на нем составило 181,1 тыс. Данный показатель существенно уступает числу номеров в российских гостиницах, которое составляет 749 тыс.
«Тем не менее, в сопоставлении с мартом минувшего года число объектов жилой недвижимости, сдаваемых в краткосрочную аренду, выросло на 21% и в дальнейшем будет расти с такой же скоростью», – полагает Артем Кромочкин, представляющий сервис «Авито Недвижимость». Он говорит, что такая тенденция сложилась из-за дешевизны арендных квартир для туристов по сравнению с отелями.
По словам Артема Кромочкина, в крупных населенных пунктах происходит стремительное сокращение отставания количества объектов, сдаваемых внаем на короткий срок, от номерного фонда. В российской столице в марте текущего года число сдаваемых внаем на короткий срок квартир на «Авито» превысило 13,5 тысяч, тогда как число номеров в московских гостиницах составило чуть больше 20 тысяч. Разница в стоимости весьма значительная: за суточное проживание в квартире клиентам в среднем придется заплатить 2,5 тыс. рублей, тогда как суточное проживание в гостиничном номере обойдется им как минимум в 6,8 тыс. руб.
Сходная ситуация сложилась в г. -Петербург. Здесь в гостиничный фонд, по самой свежей информации «Авито», входят 26,4 тыс. номеров, а число квартир, сдаваемых внаем на короткий срок, на сервисе составляет 13,8 тыс. За суточное проживание в гостинице необходимо заплатить не менее 4,88 тыс. руб., тогда как жилье можно арендовать на одни сутки за 2 тыс. руб.
Дмитрий Медведев в октябре 2019 г., на тот момент возглавлявший кабинет министров РФ, подписал постановление, не допускающее использование жилой недвижимости для ведения гостиничной деятельности. В данном документе говорилось, что квартира в МКД не может использоваться для ведения гостиничного бизнеса. Но в то же время из него следовало, что ограничения на сдачу жилой недвижимости внаем посуточно не действуют. В п. 2 ст. 30 ЖК РФ и ст. 671 ГК РФ какие-либо ограничения по минимальным срокам сдачи объектов жилой недвижимости внаем отсутствуют.
Никита Стасишин, занимающий должность замминистра строительства и ЖКХ, сказал, что постановление нацелено только на выполнение правил использования жилой недвижимости и не содержит ограничений прав граждан на сдачу в аренду жилых пространств, которые не считаются гостиничной деятельностью.
После выхода данного постановления общественные партии и депутаты неоднократно выдвигали предложения о запрете сдачи объектов жилой недвижимости внаем на короткий срок. «Российская общественная инициатива» в 2020 г. занималась сбором подписей людей за запрет аренды на короткий срок жилых помещений, расположенных в многоэтажных сооружениях.
В середине 2021 г. аналогичную инициативу выдвинула Г. Хованская, избранная в Государственную думу со стороны партии «Справедливая Россия». Она заявила, что в России необходимо с течением времени отказаться от посуточной сдачи жилой недвижимости внаем, предложив в качестве альтернативы небольшие отели эконом-класса либо гостевые дома.